瞧一瞧：海南楼市表现惨淡养老市场蓄势待发

随着受雾霾影响的地区不断增加，海南宜居旅游地产吸引力日益凸显。

近段时间，“拐点论”、“崩盘论”等观点冲击着整个房地产市场，媒体几乎是一边倒地唱衰中国楼市。但在市房协常务副会长、天伦誉海湾总经理云天龙看来，海南楼市相对于全国来说，是相对安全的。海南中行行长王一林也认为，海南旅游房地产业依托全国的广大市场，将会保持长期稳定的市场需求。

□本报记者光明文/图

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销售下降市场弥漫观望气氛

“整个市场弥漫着悲观情绪，购房者普遍对房价下调有着较大的心理预期，市场观望气氛渐浓，各地商品房成交面积和销售额都有较大的降幅。”云天龙提供的国家统计局发布数据显示，今年一季度全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%。

据统计，海南楼市今年1-4月份商品房成交面积206.48万平方米，同比下降28.14%，成交金额259.23亿元，同比下降29.30%。从成交数据来看，海南楼市今年的表现惨淡。1-4月，海南东、中、西三大地区房屋销售面积均为负增长，海南全省累计房屋销售面积308.28万平方米，同比下降14.3%。其中，三亚、保亭、昌江3个市县房屋销售面积同比下降均超过40%。

海口市住建局负责人介绍，2014年1-4月，海口市商品房销售8933套、89.57万平方米，同比下降6.74%和12.9%。其中，商品住房销售7213套、78.6万平方米，同比下降15%和17.6%。由于2013年上半年海口市商品房销售基数小，虽然今年海口商品房销售下降幅度不大，但有进一步扩大的态势。近期，受限购政策、预售门槛提高、银行信贷收紧和购房者观望氛围加浓等因素影响，海口市房地产市场引起市政府的高度重视。

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海南房价近年涨幅远低全国

“从近几年海南房地产市场特点来看，海南楼市相对于全国来说，是相对安全的。”云天龙认为，这一点可从四个方面来论述

第一、海南楼市以外销为主。去年海南商品房按面积计算，超过75%的购买者为岛外客。由于海南外销型楼市的特点，以及限贷政策的影响，使得购房者中按揭付款方式的比例远低于其他地区。因此，海南楼市几乎不存在银行由于没有额度而延时审批和发放个人按揭贷款的情况；

第二、海南房价近年涨幅远低于全国涨幅。在国际旅游岛消息公布前的2009年，海南楼市销售均价是6263元/平方米，2013年是7468元/平方米，这几年海南的房价增幅平均为22.45%，远低于全国商品房同期涨幅32.84%；

第三、海南楼市的成交增幅远高于全国增幅。2009年海南商品房成交面积560.34万平方米，而2013年海南商品房成交面积1154.86万平方米，成交量增幅106.1%，远高于全国同期商品房成交增幅的39.33%；

第四、海南房价的上涨是跳空式一步到位的。2010年初，海南国际旅游岛消息公布，海南房价跳空上涨，之后房价几乎原地不动。这种跳跃式的突涨和逐渐式的上涨对市场的影响是完全不同的，由于房价没有变化，海南楼市近几年没有投机机会，没有出现大规模的炒楼现象，没有高利贷资金进入，投资的比例也非常小。国际旅游岛后跟风追涨的那部分购房者在这几年海南楼市调整期中已得到消化。

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雾霾凸显海南旅游地产魅力

针对有业内人士提出的海南旅游地产空置率问题，王一林认为，这恰恰折射出海南与世界著名休闲度假胜地的同质性。从夏威夷、迪拜、马尔代夫、普吉岛等国际知名休闲度假胜地来看，旅游淡季的空置率也非常高，保持在70%以上。因此，海南和云南部分地区的旅游房地产空置率要高于二、三线城市和北、上、广、深一线城市。海南房地产外销占比大，购房群体呈“候鸟型”特征，决定了海南旅游房地产空置率高的现象。

随着受雾霾影响的地区不断增加，海南宜居、宜养的地位和碧海蓝天的吸引力日益凸显。目前，环境污染严重的地区人群日益成为在海南购房的主力军。当前，京、津、冀等华北地区在海南的购房量占全省商品房销售总量的近40%，与东北、江浙两地形成了在海南置业的“铁三角”。如果未来一段时间环境污染得不到有效治理，将会有更多的人到海南养生、养老。

王一林介绍，近年来，万科、绿城、保利等国内大型房地产企业纷纷在海南布局养老产业，各类保险资金和养生养老基金也将目光投向海南。作为全国最富养生、养老资源的地区，海南养老市场蓄势待发，发展空间巨大。

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调整结构促进市场健康发展

“无论是资金面还是供求趋势来看，海南楼市无疑是安全性较高的。”云天龙坦言，海南楼市当前最大的问题是普通商品住宅的存量过大，结构性不平衡问题较为突出。今年省政府提出“一增一减”的房地产结构调整思路，目标是将普通商品住数码家电长页
宅项目的比重从目前的84%降到2017年的70%，同时提升经营性房地产的开发比例。这是切合海南房地产发展实际汽车行业长页
的，是正确的。

他认为，要完成省政府调结构目标，一方面要从土地出让源头上和入市门槛设置方面控制普通商品住宅的供应量。针对当前海南存量房过大以及闲置土地过多的情况，建议海南暂停或极大压缩普通商品住宅项目土地的供应。另一方面，改革或者调整土地出让、税收和金融等制度，尽快出台相关优惠配套政策，大力引导和扶持经营性房地产项目的发展。

住建部专家徐宗威日前接受采访时曾表示，目前国务院并没有新的楼市调控政策。他认为全国制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际、结合中央宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。不少业内人士认为，地方政府虽没有权力减税，但以财政补贴等方式给市场“微刺激”，也是促进市场发展的办法。

5月22日召开的海口市政府第29次常务会议，专门就今年房地产形势进行了研究。会议决定将进一步征求各方意见修改完善后，将于近期出台相关措施，促进全市房地产市场健康有序发展。这些措施包括精简审批事项、压缩审批时间，进一步完善限价商品房申购条件、提高审核效率，适度放宽商品房预售许可条件等。

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