一肩挑变几人扛开发商岁末年初忙转嫁

岁末年初，房地产业降价、寒冬等主题持续发酵，“不谈利润谈风险”成了地产大佬们的常态。在销售资金回笼和融资双双受阻的环境下，2012年楼市的风险正在累积加大，与此相对应，开发商的结盟、合作新运动越来越多地浮出水面。

2011年最后一天，奥园集团位于番禺万博中央商务区的大型商业项目奥园中央与广州国资委举行合作开发签约仪式，标志着民企傍上一棵“大树”正式进驻番禺新城未来中心区。此前不久，广物地产在金沙洲与广百合作开发的金沙洲首个城市综合体项目———金沙山海名门奠基。这些项目的“钱景”如何目前尚不可知，但至少有一点是确定的，对可能的风险，开发商由“一肩挑”变成了“双人扛”。

万亿债务或逐一引爆

2011年，一线城市楼市销售量严重萎缩，去年10月份，全国楼市成交量更呈“断崖式”的下跌，为什么至今房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？去年年底，世联地产董事长陈劲松在一次内部会议上称，“行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年年中开始逐步到期”。

据了解，目前，房地产市场除银行贷款外还有四个方向的钱还没有到期。第一是离岸的私募债，过往一年多前，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例约有千个，大概是两年期，今年年中将会陆续到期。第二是信托，2010年全国发行信托3.6万亿元，2011年上半年发行4万亿元，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产信托，这笔钱将会在2012-2013年陆续到期。第三是房地产基金，过去一年整个房地产行业大概有1000亿元。第四是“高利贷”，过去一年约有4万亿元，其中2万亿元进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资（包括建筑商参建和销售预售款）等，都在房地产体系中循环。

东方证券分析师杨国华测算显示，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，其中有46%的债务集中在2012年偿付，2012年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，到今年年中，上述几方面的债务或将一一引爆。

破产者或是大型房企？

近期，因资金断裂而“跑路”的现象重现楼市。据报道，2012年第一天，厦门某楼盘开发商“失踪”了，70多个购房者迎着寒风，连夜堵在开发商住处前追讨购房款。据了解，自限购实施以来，安徽、成都、长沙、天津等多个城市不断传出开发商因资金链断裂而“跑路”的消息，粗略统计，不少于10例。

业内人士指出，“跑路”是一种极端的风险转嫁方式，直接将烂摊子甩给无辜的消费者，其实，在走到“跑路”这一步之前，并购、重组、出售股权等，开发商有多种“转嫁”、“改嫁”的可选择方式。据数据显示，2011年前三个季度，全国房地产企业并购案例近90起，总并购金额近260亿元，比2010年增长120%。2012年以来，北京、上海、天津、重庆四大城市挂牌出售的房企和项目超过600宗。

财经评论人叶檀指出，如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房企的数量会呈“几何级”的缩水。“在未来5年内，房地产开发企业将从万家下降到千家”，陈劲松直接指出，一两家重要的房地产企业破产，将成为本轮房地产达成宏观调控目标的重要标志，“破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企”。

断臂、卖身解决钱荒

“2012年'剩者为王'，为了剩下，非常规的融资方式你不得不用。”番禺华南板块某发展商财务总监透露，在圈子里，大家都在想方设法“解套”。而他所指的“非常规融资方式”，主要是指楼盘股权变更，似乎已变成一种普遍现象。其表现方式主要有两种：一是“断臂”，二是“卖身”。链家地产市场研究部统计数据显示，2011年以来，北京和上海两大产权所中挂牌的房地产行业项目超过170宗，比2010年增加14%，涉及金额超过180亿元。

“通过变卖资产解决钱荒问题，或者希望通过寻找合作方分摊楼市下行风险”，该财务总监透露，这里所指的“合作方”其实就是各类投资基金。在基金“接棒”房地产的同时，2011年地产基金的募集也进一步提速。清科研究中心报告称，2011年前11个月，共有26只可投资于中国内地地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月，共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。

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